10 meest gestelde vragen bij het kopen van een woning

Vanaf het moment dat je interesse toont in een woning tot het moment van tekenen, kunnen er veel vragen in je opkomen. En dat is niet gek, want een huis kopen dat doe je nu eenmaal niet elke dag. Het is voor de meeste mensen zelfs één van de grootste aankopen uit hun leven. Reden te meer om goed voorbereid te zijn. En te weten wat je kunt verwachten. Daarom geven we hieronder antwoord op de 10 meest gestelde vragen. Zodat je precies weet waar je staat wanneer je op zoek gaat naar het huis van je dromen!

Biedprocedure & onderhandelen

1. Wanneer ben ik in onderhandeling?

Je hebt een bod uitgebracht op een woning en bent benieuwd wanneer je in onderhandeling bent. Wanneer de verkopende partij reageert op jouw bod door een tegenbod te doen, dán ben je in onderhandeling. Op het moment dat de verkopende makelaar aangeeft dat hij het bod met de verkoper gaat bespreken, dan is dit nog niet het geval.

2. Mag een makelaar doorgaan met bezichtigingen als er al over een bod onderhandeld wordt?

Ja, dat mag. Een onderhandeling hoeft namelijk nog niet tot een verkoop te leiden. Bovendien kan het zijn dat de verkoper graag wil weten of er nog meer belangstelling is. Vaak vertelt de verkopend makelaar dan dat een pand ‘onder bod’ is. Hij mag pas met u in onderhandeling gaan als de onderhandeling met de eerst geïnteresseerde is afgerond. Vaak wordt er gekozen voor een ‘inschrijving’. Dit houdt in dat alle geïnteresseerden tegelijk een bod kunnen uitbrengen vóór een bepaald moment. Onze makelaars kunnen de biedingen ook  pas zien als het moment van de inschrijving voorbij is. 

3. Wanneer ik de vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij verkopen?

Nee. De Hoge Raad heeft bepaald dat de vraagprijs moet worden gezien als een uitnodiging tot het doen van een bod. Ook als je de vraagprijs biedt, kan de verkoper nog beslissen of hij jouw bod wil aanvaarden. 

4. Kan de verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen?

Ja, de verkoper kan besluiten de vraagprijs te verhogen of te verlagen. Ook jij kunt besluiten om tijdens de onderhandelingen het bod weer te verlagen. Zodra de verkopende partij een tegenbod doet, vervalt namelijk het eerder gedane bod.

5. Mag een makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigen?

Ja, dat mag. Soms zijn er zo veel belangstellenden, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar - in overleg met de verkoper - besluiten de lopende onderhandelingen af te breken en de procedure te wijzigen. Meestal wordt er dan gekozen voor een inschrijving, waarbij alle bieders een gelijke kans hebben om het hoogste bod uit te brengen.

Tekenen & bijkomende zaken

6. Hoe komt de koop tot stand?

Als verkoper en koper het eens zijn over de belangrijkste zaken (zoals de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), dan worden deze afspraken schriftelijk vastgelegd in een koopovereenkomst. Ontbindende voorwaarden zijn hierin een belangrijk onderwerp. Als koper krijg je niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Wil je bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde voor het regelen van de financiering, dan moet dit worden vermeld bij het uitbrengen van het bod. Beide partijen moeten het eens zijn over de aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopakte wordt opgemaakt. Als deze door beide partijen is ondertekend en de koper een afschrift hiervan heeft ontvangen, dan treedt de wettelijke bedenktijd in. Dit betekent dat je als koper nog drie dagen de tijd hebt om van de koop af te zien. Gebeurt dit niet, zijn de financiën rond en zijn er ook in eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakels meer? Dan vindt op de afgesproken opleveringsdatum de overdracht plaats bij de notaris.

7. Wat moet ik doen na het tekenen van de koopovereenkomst?
Na het tekenen zijn er nog drie dagen bedenktijd. Vervolgens kun je alleen van de koop afzien via de ontbindende voorwaarden. Vaak vraagt de verkoper om een garantie van 10% van de verkoopprijs. Dit bedrag kan worden gestort als waarborgsom of je vraagt de bank om een bankgarantie af te geven. Na het tekenen moet ook de hypotheek aangevraagd worden. Samen met de hypotheekadviseur kijk je welke hypotheek bij je past en welke documenten je moet verzamelen. Hoe sneller je dit doet, hoe eerder de hypotheek rond is. Daarnaast is de waarde van je woning van belang voor de hypotheek. Hiervoor moet de woning getaxeerd worden. Dit kan een aankoopmakelaar voor je regelen. Je kan het ook zelf laten taxeren. Moet er verbouwd worden of wil je meer zekerheid over de bouwtechnische toestand, dan kun je een bouwkundige keuring laten doen. Het is verder belangrijk om een aantal verzekeringen af te sluiten. Denk aan een inboedel- of opstalverzekering. In sommige gevallen is het ook raadzaam om een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten. Tot slot stuurt de notaris je allerlei documenten, waaronder de nota van afrekening. Dit is een overzicht van alle betalingen die via de notaris verlopen. Voor de datum van de overdracht moet deze nota betaald zijn. En op de dag van de overdracht ga je alle documenten, waaronder de leveringsakte, definitief tekenen.

8. Zit de makelaarscourtage in de ‘kosten koper’?
Nee. Onder ‘kosten koper’ vallen de kosten die de overheid koppelt aan de overdracht van een woning. Dat zijn de overdrachtsbelasting (2% van de koopsom), de notariskosten voor het opmaken van de (koop-en/of) leveringsakte en de kosten voor het inschrijven daarvan in de openbare registers. Daarnaast dient de koper rekening te houden met de (notaris)kosten voor de opmaak en inschrijving van de hypotheekakte. Heeft de verkopende partij een makelaar ingeschakeld om de woning te verkopen, dan komen de kosten hiervan voor zijn rekening. De verkopende makelaar is immers belangenbehartiger van de verkoper en niet van jou als koper. Om deze reden kan het verstandig zijn om zelf een makelaar in te schakelen. De makelaarscourtage voor een aankopende makelaar komt wel voor rekening van jou als koper.

9. Hoeveel eigen geld heb ik nodig voor het kopen van een huis? 
Sinds 2018 kun je de kosten die komen kijken bij het kopen van een woning niet meer meefinancieren. Je hebt dus eigen geld nodig. Hieronder zie je een rekenvoorbeeld, gebaseerd op een huis voor € 200.000 met Nationale Hypotheek Garantie:

Overdrachtsbelasting (2% van de koopsom):€ 4.000
Notariskosten (richtprijs): € 1.000
Makelaarscourtage (bijv. 1,8% vd koopsom incl. BTW):€ 3.600
Taxatiekosten (richtprijs): € 400
Bouwkundige keuring (richtprijs): € 350
Kosten Nationale Hypotheek Garantie (0,7% van de koopsom): € 1.400
Advies- en bemiddelingskosten (richtprijs): € 2.500

---
Benodigd eigen geld: € 13.250,-

De genoemde kosten zijn indicatief. Elke makelaar, taxateur, notaris en hypotheekadviseur hanteert eigen prijzen. Enkele kosten uit het lijstje zijn daarnaast optioneel en afhankelijk van jouw situatie, zoals bijvoorbeeld het laten doen van een bouwkundige keuring. Een deel van deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar. 

10. Wat er komt kijken bij het kopen van een appartement?
Het kopen van een appartement werkt anders dan het kopen van een eengezinswoning. Je krijgt met andere documenten te maken, zoals de splitsingsakte. En je wordt automatisch lid van een Vereniging van Eigenaars (VvE). Je bent namelijk gezamenlijk verantwoordelijk voor het onderhoud van het gebouw. Hiervoor betaal je maandelijks verplicht een financiële bijdrage. De Alliantie of een externe VvE beheerder zorgt ervoor dat de VvE professioneel wordt beheerd. Dit betekent dat er een onderhoudsbegroting aanwezig is en dat de VvE financieel gezond is én blijft. Dit is belangrijk voor de hypotheekaanvraag, maar ook voor het onderhoud van je woning en wanneer er eventueel iets gerepareerd of vervangen moet worden.